Untermiete: Was muss ich beachten?
Couch frei: Es gibt viele Gründe, einen Untermieter zu suchen | Foto: StockSnap/Naomi Hébert
Untermiete: Der Vermieter hat das Sagen
Möchtest du einen Teil deiner Wohnung untervermieten, solltest du dir dazu immer eine schriftliche Erlaubnis deines Vermieters einholen. Dazu setzt du einfach ein kurzes Schreiben auf, in dem du den Namen des Untermieters nennst und kurz den Grund für die Untervermietung erläuterst.
Die Angabe des Grundes ist deshalb wichtig, weil zur Bewilligung der Untermiete ein berechtigtes Interesse bestehen muss. Ist dieses Interesse gegeben, muss der Vermieter deinem Wunsch, zu vermieten, in der Regel nachkommen – im Zweifel kannst du dein Recht auf Untermiete sogar einklagen. Mögliche Gründe können sein:
- Du gehst für eine bestimmte Zeit ins Ausland oder in eine andere Stadt
- Du möchtest mit einem Freund zusammenwohnen
- Du kannst dir die Wohnung alleine nicht mehr leisten, weil dein Partner ausgezogen ist, du plötzlich weniger verdienst oder deine Eltern dich nicht mehr finanziell unterstützen
- Du bist nur selten zu Hause und möchtest dich vor Einbruch schützen
Wichtig ist, dass diese Gründe nach der Unterzeichnung des Mietvertrages entstanden sind. Das bedeutet, dass du nicht schon von vornherein geplant haben darfst, direkt nach dem Einzug deinen besten Freund als Untermieter bei dir einziehen zu lassen.
Was, wenn du die ganze Wohnung untervermieten willst?
Anders sieht es außerdem aus, wenn du nicht nur einen Teil, sondern die ganze Wohnung untervermieten möchtest. Dafür ist das berechtigte Interesse unerheblich und du bist auf die Zustimmung deines Vermieters angewiesen.
Es gibt allerdings auch einige Umstände, unter denen der Vermieter dir die Untervermietung verbieten kann. Dazu zählen:
- Der Vermieter hat berechtigte Sorgen, dass der neue Untermieter sich schlecht benehmen und somit den Hausfrieden stören könnte (Aber: Der Vermieter darf die Untervermietung nicht ablehnen, weil ihm die Herkunft, Religion oder sexuelle Orientierung des Untermieters nicht passt)
- Der zukünftige Untermieter möchte die Wohnung zweckentfremden, z.B., indem er ein Gewerbe darin ausübt
- Die Wohnung wird zu voll: Es sollte gewährleistet sein, dass jedem Mieter mindestens 8-10 m² Wohnfläche zur Verfügung stehen.
Was ist sonst noch wichtig?
Möchtest du deinen Ehepartner, deine Eltern oder deine Kinder als Untermieter bei dir wohnen lassen, ist keine Zustimmung des Vermieters notwendig – für Geschwister gilt diese Regelung allerdings nicht. Auch Gäste kannst du bis zu acht Wochen ohne Zustimmung in deiner Wohnung unterbringen. Trotzdem solltest du deinen Vermieter informieren, bevor du längere Zeit jemanden bei dir wohnen lässt.
Untermiete in der WG
Viele WGs sind so geregelt, dass es einen Hauptmieter gibt, der Untermietverträge mit allen Mitbewohnern abschließt. Der Hauptmieter bleibt damit der Ansprechpartner für den Vermieter und behält auch alle Rechten und Pflichten ihm gegenüber. Kann einer der Untermieter z.B. seine Miete nicht bezahlen, ist der Hauptmieter dem Vermieter trotzdem die kompletten Mietkosten schuldig.
Die einmalige Erlaubnis des Vermieters, Zimmer unterzuvermieten, reicht übrigens nicht aus: Wechseln die Mitbewohner, muss er jedes Mal informiert und erneut um Zustimmung gebeten werden.
Untermietvertrag: Was muss drinstehen?
Prinzipiell gibt es keine Vorschriften, wie der Untermietvertrag aussehen muss – trotzdem solltest du einige inhaltliche Punkte beachten, die im Vertrag drinstehen sollten. Dazu gehören z.B.:
- Die Daten des Haupt- und des Untermieters (Name, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail Adresse)
- Eine Auflistung, welche Zimmer untervermietet und welche Räume und Geräte gemeinschaftlich genutzt werden
- Die Anzahl der Schlüssel, die du dem Untermieter übergibst
- Ein Hinweis auf den Hauptmietvertrag und die Hausordnung (diese solltest du dem Untermieter zusätzlich in Kopie aushändigen)
- Die schriftliche Zustimmung zur Untervermietung durch den Vermieter
- Die Höhe der Miete und der Nebenkosten (Die Mietkosten kannst du mit dem Untermieter frei verhandeln, sie sollten aber in Relation zur Gesamtmiete stehen)
- Die Höhe der Kaution (Diese sollte höchstens drei Monatskaltmieten betragen)
- Eine Regelung darüber, ob und in welchem Ausmaß der Untermieter sich an Reparatur- oder Anschaffungskosten für neue Haushaltsgeräte oder an Renovierungen beteiligt
Eine Besonderheit: Die Kündigungsfrist
Neben den oben aufgeführten Punkten sollte auch die Mietdauer im Vertrag festgelegt sein. Dabei wird zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Untermietvertrag unterschieden: Ist die Dauer befristet, musst du Anfangs- und Enddatum sowie der Grund für die Befristung angeben. In diesem Fall ist es beiden Seiten in der Regel nicht möglich, das Mietverhältnis vor Vertragsende zu kündigen.
Bei einem unbefristeten Untermietvertrag gilt das reguläre Kündigungsrecht, allerdings gibt es auch hier einige Ausnahmen: Kündigt der Hauptmieter, weil er die vermieteten Räume wieder für sich selbst nutzen will, beträgt die Frist drei Monate. Kann er kein berechtigtes Interesse vorweisen, liegt sie bei sechs Monaten. Wird allerdings ein bereits möbliertes Zimmer untervermietet, kann der Hauptmieter bis spätestens zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen.
Mieterhöhung wegen Untervermietung: Ist das erlaubt?
Kommt es zur Untervermietung, kann der Vermieter einen sogenannten Untermietzuschlag erheben. Das geht aber nur, wenn mehr Menschen in der Wohnung leben als vorher, denn dadurch kann es zu einer stärkeren Abnutzung des Wohnraums kommen. Die Nebenkosten darf der Vermieter nur erhöhen, wenn sie pauschal abgerechnet werden und durch zusätzliche Untermieter ein erhöhter Verbrauch zu erwarten ist.
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